Revista Bitácora Urbano Territorial
Universidad Nacional de Colombia
bitacora_farbog@unal.edu.co
ISSN (Versión impresa): 0124-7913
COLOMBIA
2006
Mónica Bustos Peñafiel
EL PROYECTO RESIDENCIAL EN BAJA ALTURA COMO COLONIZADOR DE LA
FRONTERA URBANA: SANTIAGO DE CHILE EN EL ÚLTIMO CUARTO DE SIGLO
Revista Bitácora Urbano Territorial,
enero-diciembre, año/vol. 1, número 10
Universidad Nacional de Colombia
Bogotá, Colombia
pp. 178-196
Red de Revistas Científicas de América Latina y el Caribe, España y Portugal
Universidad Autónoma del Estado de México
http://redalyc.uaemex.mx
178
enero - diciembre de 2006
Resumen
Chile es el país latinoamericano con mayor pro-
ducción de vivienda pública. Dicha producción se carac-
teriza porque ha sido realizada principalmente bajo una
misma tipología a través de diferentes versiones: la vivi-
enda en baja altura, que determina un desarrollo urbano
de rápido crecimiento, configurado principalmente por la
agregación masiva y dispersa de paños residenciales en
sus bordes.
A partir del caso específico del área metropoli-
tana de Santiago de Chile, el presente artículo
1
, realiza
un acercamiento reflexivo a este fenómeno, analiza y da
a conocer ciertas constantes morfo-tipológicas que han
quedado plasmadas en la periferia de la ciudad en el úl-
timo cuarto de siglo, como producto de la formación de
una inmensa superficie habitacional de bajo costo.
Centrados principalmente en el aumento edificatorio
de esta tipología –desde un análisis crítico del fenómeno–,
se han abordado los procesos de ocupación territorial de-
sarrollados, producto de la construcción masiva, haciendo
una valoración de su evolución tipológica como prototipo
de los sectores más pobres y de los entornos habitacion-
ales resultantes como consecuencia de la a ctual relación
entre el sector constructor y las decisiones políticas a nivel
de planificación y vivienda.
Palabras clave
Vivienda social, crecimiento urbano, vivienda en
baja densidad.
El
proyEcto rEsidEncial
en baja altura como colonizador
de la frontera urbana:
santiago dE chilE
en el último cuarto de siglo
Mónica Bustos Peñafiel
Abstract
Chile is the Latin-American country with the largest
social housing production. Such production is characterized
by the fact that it has been mainly constructed under the
same typology through different versions: the low rise
housing, resulting an urban development of quickly growth,
mainly shaped by the massive and disperse addition of
residential paths in its borders.
Starting from the specific case of the metropolitan
area of Santiago de Chile, this article presents a reflexive
approach to this phenomenon, analyzing and showing the
different “morpho-tipological" constants that have taken
form in the city periphery in the latest quarter of the last
century, product of the formation of the large low -cost
housing surface.
Mainly centered in the growth of this building typology
–from a critic analysis of the
phenomenon– approaches
from the territorial occupation developed processes as
from its massive production, evaluating its typological
evolution as a prototype of the poorest groups areas as
well as a resultant housing landscape as consequence of
the actual relation between the building sector and the
political decisions on planning and housing.
Key words
Social housing, urban development, low density
housing.
Recibido: agosto 30 de 2006
Aprobado: septiembre 30 de 2006
10 (1) 2006: 178 - 196
The residential project of low size as surmount of the
urban frontier: Santiago de Chile in the last quarter of
the century.
179
1. Introducción
Como consecuencia del acelerado crecimiento urbano que ha caracterizado
a muchas ciudades latinoamericanas, la mayoría de ellas presentan hoy un desarrollo
morfológico de acuerdo a un modelo extensivo que se configura principalmente por la
agregación dispersa de piezas residenciales en sus bordes, determinando la formación
de una periferia de imagen inconclusa que en muchos casos mantiene una relación
fronteriza entre lo urbano y lo rural.
En lo referente a esta problemática, Santiago de Chile presenta dos particula-
ridades que la hacen un caso singular de estudio, principalmente a partir del último
cuarto de siglo. Por una parte, presenta una temprana y amplia trayectoria en materia
de vivienda pública, que ha condicionado un sistemático despliegue en lo referente a
políticas y programas habitacionales; y por otra, debido a la amplia política de libera-
lización de los usos de suelo que se establece con la aplicación de la llamada Política
Nacional de Desarrollo Urbano, PNDU, impuesta por el régimen militar en el año
1979. De la mano, ambos hechos han determinado la vertiginosa expansión de su
superficie urbana, descontrolando el progresivo crecimiento que había venido desarro-
llando el área metropolitana en los primeros tres cuartos de siglo XX.
Esta realidad, sumada al aumento de la participación privada en la construcción
de vivienda de bajo costo, de la mano de una nueva política habitacional, ha venido a
fortalecer la formación de tejidos urbanos de nueva morfología, principalmente como
resultado de la ocupación de la tipología de vivienda en baja altura.
Todos estos hechos serán claves a la hora de entender la actual realidad ur-
bana de la periferia santiaguina, ya que cada vez más las nuevas agrupaciones resi-
denciales se han ido degenerando en “urbanizaciones" regidas por parámetros eco-
nómicos. En este sentido, podremos entender el valor del suelo urbano y el costo en
la edificación de la vivienda como los principales factores que han determinado las
nuevas cons tantes morfológicas, incidiendo tanto en los procesos de ocupación te-
rritorial como en los resultados tipológicos y espaciales de los entornos residenciales
masivos.
En consecuencia, se entenderá la construcción del proyecto residencial mas i-
vo en baja altura y bajo costo como un factor clave en la definición del borde urbano
de Santiago, así como la pieza urbano-arquitectónica de principal responsabilidad
en el crecimiento extensivo desarrollado por la ciudad, que ha determinano mor-
fológicamente la configuración de la periferia y una nueva imagen “urbano-rural"
inherente a ella.
2. Formación y transformación de la periferia. De una ciudad fun-
dada entre los cauces de un río a una ciudad extendida entre dos
cordilleras
Santiago de Chile es una ciudad que presenta una estrecha relación con su
geografía como soporte físico de su territorio. Emplazada en el valle del río Maipo, la
ciudad queda contenida entre dos cordilleras: la Cordillera de la Costa y la Cordillera
de Los Andes, hecho que la ha condicionado como una de las ciudades más contami-
nadas del mundo.
1
Este artículo forma parte de la
investigación presentada por la
autora como tesis doctoral y ha
sido presentado en el III Simpo-
sio Territorios y sociedades en un
mundo de cambio. Planificación
y desarrollo del territorio a partir
experiencias en América latina
y Europa, organizado por los
estudiantes del Doctorado de
Geografía de la Universidad de
Barcelona en junio de 2005.
180
enero - diciembre de 2006
Con una superficie de 15.349km², que representa aproximadamente el 2,02
% del total nacional, la región metropolitana concentra el 40,12% de la población
nacional. Esto es significativo si consideramos que su área metropolitana, con una su-
perficie que apenas representa el 0,31% del total nacional, concentra el 30,87% de la
población total del país.
2.1. Transformación de la escala territorial y su estructura urbana
Fundada en el año 1541, la ciudad de Santiago se emplaza al sur del río Mapo-
cho, entre este y uno de sus brazos, bajo una trama de estructura regular en base a la
cuadrícula del damero con manzanas de 1ha. Dicha estructura se mantendrá prácti-
camente hasta principios del siglo XX, ya que los primeros crecimientos fuera del área
fundacional seguirán conservando el trazado regular del damero.
Posteriormente, con el fuerte aumento de la población producido por los pro-
cesos de industrialización, se implementa el Plan Intercomunal de Santiago, PRIS, de
1960, que organizará por primera vez el crecimiento urbano de la ciudad. Con una
amplia influencia de los principios del urbanismo moderno, es con el PRIS que aparece
por primera vez el concepto de límite urbano. Buscando proteger aquellas zonas aptas
para otro desarrollo que no fuera industrial o residencial, con base en una estructura
radio-concéntrica y polinuclear, el PRIS establece, como uno de sus principales logros,
la diferencia entre dos tipos de áreas: área urbana y área suburbana, diferenciadas por
la existencia de un cinturón verde que rodeaba casi todo el perímetro urbano prote-
giendo las zonas agrícolas aledañas.
Esta estructura se mantendrá hasta la aplicación de la Política Nacional de Desa-
rrollo Urbano, PNDU, establecida por el gobierno militar en el año 1979, que desvir-
tuará totalmente la idea original del PRIS, ya que más que estructurar un nuevo orden
al interior de la ciudad, básicamente establecerá una nueva concepción del crecimien-
to urbano. Bajo premisas como “el suelo urbano no es un recurso escaso" o “la tierra
es un recurso disponible que se transa en forma libre"
2
, la PNDU considerará que es
el mercado el que debe determinar los usos del suelo, con lo cual elimina el concepto
de límite urbano como principio fundamental, y permite la posibilidad de incorporar al
uso urbano casi 65.000ha en las denominadas “áreas de expansión".
Figura 1. Mancha urbana del área metropolitana de Santiago, contenida entre dos cordilleras como soporte
físico del territorio
Fuente: MINVU, página web: www.minvu.cl
2
La nueva PNDU plantea respec-
to a la expansión de las ciudades
conceptos como “La tierra debe
considerarse como un recurso dis-
ponible [...] y un recurso que se
transa en forma libre" (MINVU,
1979: 4): o bien, “la política
consistirá en reconocer las ten-
dencias del mercado como el
principal indicador para deter-
minar la cantidad de terreno
que requieran las actividades
urbanas y la dirección de crec-
imiento dominante" (MINVU,
1979: 22): .
181
Posteriormente, sin embargo, ante la gravedad del
asunto, en 1994 se redacta el Plan Regulador Metropoli-
tano, PRMS. Bajo la premisa de que es una labor urgente,
se plantea como principal innovación el establecimien-
to de los conceptos de “ciudad" y “no ciudad", reesta-
bleciendo el concepto de LIMITE URBAno, mediante la
creación de dos macroáreas: Área Urbana Metropolitana
(la ciudad): y área restringida o excluida de desarrollo ur-
bano (no Ciudad): .
2.2. Efectos urbanos tras la aplicación de la
PNDU de 1979
2.2.1. Transformación de la forma urbana
Bajo la eliminación del límite urbano, la aplicación
de la PNDU determinó un fuerte crecimiento de la ciudad
en “mancha de aceite". Si en 1979 la superficie urbana era
de 38.000ha tras la PNDU el área de expansión permitida
prácticamente se duplica respecto a la superficie urbana
Figura 2. Izquierda: PRIS, 1960. Derecha: PNDU, 1979
Fuente: Revista Serie (1996):
existente, y se acepta la incorporación de extensas áreas
agrícolas para uso urbano. De esta forma, asumiendo el
crecimiento desarrollado en 15 años, el PRMS de 1994
reduce, como primera medida, el área de expansión ur-
bana más del 60% desde 65.000ha a 38.400ha, estable-
ciendo un área urbana total de 76.400ha Sin embargo,
el crecimiento de Santiago ha seguido siendo exponen-
cial y aún más acelerado: en 1994 la extensión urbana
ya contaba con una superficie de 54.000ha y en 2003
con 64.258ha; es decir, que el crecimiento urbano de la
ciudad en los últimos 25 años corresponde a más de un
38%, con la incorporación de un total de 26.258ha.
Esto es significativo si consideramos que en la
actualidad Santiago, como ciudad de crecimiento ex-
tendido, presenta una longitud de aproximadamente
60km. de largo por 40km de ancho, pasando de ser
una “ciudad fundada entre los cauces de un río" a ser
una “ciudad extendida entre dos cordilleras".
Figura 3. Esquema de transformación de la figura urbana de Santiago a partir de 1980
Fuente: Elaboración propia
Zonas verdes
Área Metropolitana
Crecimiento hasta 1979
Crecimiento desde 1979
182
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2.2.2. Áreas conurbadas por efectos de la expansión
Como una de las medidas planteadas en apoyo a
la eliminación de los límites urbanos, en 1981 se dicta
una nueva división administrativa de las comunas, y se
incorporan 17 nuevas a las ya existentes. Principalmente
por medio de la construcción de nuevas áreas residencia-
les masivas, este hecho otorgará una amplia libertad de
expansión a la ciudad, y estimulará el inicio de un pro-
ceso de conurbación que irá integrando gradualmente al
AMS antiguos tejidos suburbanos existentes que hasta ese
momento habían funcionado de forma relativamente in-
dependiente.
A partir de la nueva organización metropolitana, se
irá creando una “diferenciación estructural" de las comu-
nas. Desde ahora, se destacan, por una parte, aquellas co-
munas que presentan un estructura urbana consolidada,
y por otra, aquellas con carácter inacabado, carentes de
estructura urbana propia y que presentan una localización
fronteriza respecto al área urbana.
Las nuevas comunas, planteadas para acoger las
necesidades de superficie urbana, condicionarán, en este
sentido, su tendencia receptora de población, determi-
nando un rápido proceso de desarrollo, adaptación y
transformación de su estructura original. En consecuen-
cia, la gran superficie que presentan hoy algunas comunas
de la periferia, en contraste con la previa existencia de
un antiguo trazado, las ha llevado a desarrollar un doble
carácter “urbano-rural", debido a la íntima relación de las
nuevas áreas residenciales con áreas de carácter agrícola.
2.2.3. Proceso de conformación de la periferia con
carácter periurbano
Según la definición de periurbano, nuevos tejidos
residenciales emplazados en la periferia se conforman al
contacto entre los espacios caracterizados, por un lado,
como urbanos y, por otro lado, como rurales “constituyén-
dose frecuentemente en ámbitos de interfase con estruc-
turación incipiente, variable y/o extendida en el tiempo.
Estos ámbitos serían los que integran los espacios urbanos
y periurbanos que caracterizan la expansión metropolita-
na" (D
e
M
attos
, 2002):
3
.
De acuerdo con esta definición, podemos advertir
cómo desde la primera gran expansión de Santiago en los
años sesenta, el aumento de edificación residencial y una
fuerte proliferación industrial en áreas aledañas a la ciu-
dad han determinado el carácter periurbano de la perife-
ria. El PRIS de 1960 estableció la localización industrial en
el perímetro urbano de la ciudad, en relación directa con
las nuevas infraestructuras viales de accesibilidad. Por su
parte, la vivienda masiva de bajo costo, también relegada
al perímetro urbano, queda localizada entre dichos ejes
viales, iniciando la relación periurbana que se verá forta-
lecida más aún con la segunda gran expansión posterior a
la aplicación de la PNDU en 1979.
3
El autor señala que en una estructura urbana cada vez más impre-
cisa, más extendida y más difícil de delimitar y controlar, ya no es
tan claro lo que es ciudad y lo que no lo es, aun cuando en ella los
modos de vida urbanos se imponen por doquier. Y advierte que
se hace realidad la revolución urbana anticipada por Lefebvre, en
cuanto que “el tejido urbano prolifera, se extiende, consumiendo
los residuos de la vida agraria" (De Mattos, 2002): .
Figura 4. Aproximación al sistema de ocupación del suelo por
avance urbano entre 1980 y 2003
Fuente: Elaboración propia
183
Sin embargo, aunque posteriormente el PRIS de
1994 ha planteado la relocalización industrial hacia un
radio exterior fuera de la circunvalación Américo Vespu-
cio, en cuanto principal anillo de la ciudad, en la actuali-
dad el alto porcentaje de edificación residencial en suelo
periférico y el fortalecimiento de los sistemas viales de
accesibilidad sigue manteniendo , en muchos casos, una
estrecha relación entre áreas habitacionales e industriales,
configurando áreas de carácter periurbano.
3. El valor del suelo en la lozalización del pro-
yecto residencial de bajo costo
Santiago ha sido desde siempre la ciudad con ma-
yor concentración de población urbana del territorio na-
cional, hecho que en parte podría justificar su crecimiento
desmedido, al haber desarrollado un alto porcentaje de
construcción habitacional.
Sin embargo, este crecimiento no ha sido homo-
géneo en s u ubicación espacial, ni denso en su forma
de desarrollo. Aunque la segregación social del espacio
ha sido tradicionalmente un ras go marcado en Santiago
capital, esta se acentuó a partir de la política de erradi-
cación impulsada por la dictadura. Sumado a esto, con
la aplicación de la PNDU en 1979 y el establecimiento
Figura 5. Conformación de la periferia con carácter periurbano
Fuente: MINVU, Ortofotografía
de la liberación de los mercados de suelo, se comienza
a marcar claramente la plusvalía de las áreas urbanas, y
con ello, se determina una fuerte diferenciación social al
interior del área metropolitana.
3.1. Las erradicaciones y la segregación social
del espaci o
Antes del golpe de estado de 1973, alrededor de
30.000 familias vivían en campamentos localizados en
áreas residenciales del sector de altos ingresos, familias
que entre los años 1979 y 1985 fueron erradicadas e in-
corporadas a programas de vivienda social hacia el sur de
la ciudad, en la periferia de bajos ingresos, determinando
la concentración de las familias de más bajos recursos. El
traslado de un gran número de familias, a través de dis-
tintas operaciones, constituye el gran hecho urbano que
marca el comienzo de esta fuerte segregación espacial.
3.2. Efectos sobre el valor del suelo urbano
De la mano de las erradicaciones, otro hecho que
acentúa la segregación social y urbana fue la posterior li-
beración de los mercados de suelo. Con la toma de medi-
das establecidas tras la PNDU, se esperaba que los precios
del suelo y la especulación se regularan por sí solos; sin
embargo, esto no sucedió. Por el contrario, en el caso de
Santiago, a partir de 1979, los precios de la tierra comen-
zaron a subir persistentemente afectando directamente
184
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la política de subsidios habitacionales. Se inició así un acelerado encarecimiento de
aquellos terrenos consolidados, de manera que los precios de suelo comenzaron a
condicionar el desplazamiento de la vivienda de bajo costo hacia aquellas áreas donde
los valores de suelo eran menores.
Esta situación tendrá graves consecuencias en términos de ubicación y super-
ficie de la vivienda y la parcela respectivamente, ya que, por un lado, se opta por los
terrenos más económicos, que son los más alejados de la ciudad, y por otro, se optimi-
za su utilización disminuyendo los estándares espaciales de la vivienda, indicador que
refleja la desigualdad en el desarrollo reciente de la ciudad.
En este sentido, si se identifican los valores del suelo en estas áreas comunales,
se puede advertir cómo la diferenciación espacial en la distribución de la vivienda
masiva está hoy determinada por el valor del suelo urbano, directamente relacionado,
a su vez, con el nivel de consolidación y la clase social de las distintas comunas. En
tal sentido, como nos muestra la Figura 6, con variaciones del valor del suelo entre
13,5 y 23 veces más, dentro de las comunas del sector oriente –de mayores ingresos–,
destacan altos valores del suelo urbano versus aquellas comunas periféricas del sur-
occidente –de nivel socioeconómico medio-bajo–, donde se localiza la gran superficie
de vivienda de bajo costo.
3.3. Configuración de una ciudad de contrastes
A partir de la segregación social que se generó, Santiago presenta hoy una defi-
nida distribución de su población según ingresos socioeconómicos, lo que determina
claros tejidos residenciales, dependiendo la clase social de la que se esté hablando. En
este sentido, los bordes sur y occidente de Santiago, desarrollados principalmente a
través de la construcción de vivienda masiva, por medio de la máxima racionalización
en la forma de urbanización, han determinado la configuración de un nuevo tejido
urbano con superficies que van de los 45m² a los 75m², como nuevo patrón de uso
del suelo.
En consecuencia, en contraposición a sectores de alto nivel socioeconómico
que cuentan con viviendas de más de 300m², localizadas en el sector nororiente de
la capital, se ha generado una fuerte tendencia de localización de las nuevas áreas re-
sidenciales de bajo costo en la periferia más alejada del centro urbano, concentrando
en ellos a las familias con bajos recursos en sectores lejanos y mal equipados, situación
que ha agravado la segregación espacial al interior de Santiago.
4. La vivienda en baja altura como principal tipología de expansión
urbana
Como ya hemos señalado, Chile es el país latinoamericano con mayor produc-
ción de vivienda pública. Caracterizado por presentar una temprana y amplia trayecto-
ria política habitacional, ya en 1906 se implementa la primera ley nacional en materia
de vivienda pública que marca el comienzo de la preocupación del Estado por el
problema del alojamiento para los sectores más necesitados.
A partir de ese momento, la vivienda masiva irá asociada a diversos modelos so-
cio-tipológicos, que estarán determinados por las influencias de cada gobierno, donde
se destaca la vivienda en baja altura como principal tipología.
4
Una UF, o Unidad de Fomento,
en Chile es el equivalente a 22,84
euros aproximadamente, según
los valores a abril de 2005.
Figura 6. Valor del suelo según el ni-
vel socioeconómico de la población.
Período 1992-2003
4
Fuente: Elaboración propia con base
en Rodríguez y Winchester (2001):
185
Al tener en cuenta que tanto las políticas urbanas como los programas habitacio-
nales implementados en el país han resultado claves en la configuración de la actual
morfología de la ciudad, podemos hablar de dos períodos, divididos cada uno en
dos momentos característicos dentro del desarrollo urbano habitacional. Un primer
período, de 1906 a 1979, caracterizado por la aparición del problema y la formu-
lación de las primeras soluciones , durante el cual se aplican las primeras leyes en
materia de vivienda con la formación del Ministerio de la Vivienda, MINVU, como
organismo encargado de la investigación y producción habitacional; y un segundo
período, determinado por la liberación del uso del suelo, desde 1979 hasta hoy,
donde la vivienda de bajo costo tiende a la masificación a través de las tipologías del
sector privado.
4.1. Segundo período: formación de las arquitecturas residenciales
mínimas
A partir de este momento, el Estado comienza a desprenderse de su función de
diseñador y pasa a ser promotor y agente financiero, en tanto el sector privado pasa
a encargarse de la compra del terreno, del diseño y de la construcción de la vivienda
de bajo costo. A partir de este hecho, de la mano de la aplicación de una amplia y
específica política de subsidios habitacionales implementada con gran efectividad, el
segundo período estará marcado por el desarrollo de un alto índice de construcción
habitacional de bajo costo.
Fig. A Fig. B
Fig. C Fig. D
Figura 7. Ciudad de contrastes: Imágenes superiores: ejemplo tejido urbano y nuevas tipologías sector oriente.
Imágenes inferiores: ejemplo tejido urbano y vivienda mínima sector occidente de la ciudad
Fuente: Internet y elaboración propia
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A diferencia de lo que ocurre en la mayor parte de América Latina, las nuevas
áreas residenciales populares de Santiago no son barrios ocupados ilegalmente que
se van integrando lentamente a la estructura de la ciudad, ya que estos prácticamen-
te han tendido a desaparecer. La larga trayectoria de Chile en política habitacional,
complementada con la política de erradicación de la dictadura y la implementación
de una amplia gama de subsidios para los sectores más pobres, ha generado en estás
últimas décadas un alto índice de edificación, que han configurado las extensas áreas
residenciales de la periferia.
En este sentido, según las estadísticas de la Comisión Económica para América
Latina y el Caribe, CEPAL, los asentamientos informales en ciudades como Bogotá, Ciu-
dad de México y Lima, por ejemplo, constituyen un 40% del parque habitacional, y en
Río de Janeiro o Sao Paulo un 20%, mientras en Chile representan menos de un 1%.
En consecuencia, basadas en una amplia diversidad programática, las denomi-
nadas arquitecturas residenciales mínimas pasarán a constituirse como el modelo socio-
tipológico del segundo período, caracterizando la imagen y morfología de la periferia
más pobre de la capital.
4.2. La vivienda en baja altura como principal tipología de la residencia
mínima
A partir de la década de los 70, tras la decisión de canalizar hacia la empresa
privada la construcción de vivienda social –que históricamente el Estado edificaba–,
se genera como efecto urbano clave el desencadenamiento de la construcción habi-
tacional mas iva, desarrollada principalmente a través de la tipología de vivienda en
baja altura.
Constatando este hecho, según el censo del año 2002, del total de viviendas
particulares ocupadas y desocupadas en la región metropolitana al año 2002, el 73,4%
corresponde a vivienda en baja altura, lo que ha caracterizado a Santiago como una
ciudad de crecimiento extendido al incorporar año a año grandes superficies residen-
ciales al área urbana bajo esta tipología.
Sin embargo, aunque el modelo en baja altura ha sido la tipología por exce-
lencia utilizada en el ámbito de la construcción habitacional masiva, tanto la espe-
culación del s uelo urbano como la alta racionalización económica a la que han sido
sometidos los conjuntos residenciales sociales han determinado la formación d e
una nueva morfotipología residencial de bajo costo. De acuerdo con esta realidad,
si a la vez consideramos que los índices más altos de edificación se han des arrolla-
do especialmente en la periferia suroccidente, podremos concluir que una amplia
superficie de la ciud ad se ha configurado con base en es tos nuevos patrones de la
edificación mas iva en baja altura y bajo costo, como principal pieza morf ológica
de expansión urbana.
En consecuencia, desde la perspectiva del diseño habitacional y urbano, podre-
mos constatar cómo la vivienda de bajo costo ha perdido en cuanto a calidad arqui-
tectónica y espacial. Las nuevas áreas residenciales masivas se han constituido en un
modelo estandarizado de viviendas y espacios públicos que hoy caracterizan la imagen
y morfología de la periferia a través de sus tres versiones –aislada, adosada y continua–,
configurando un paisaje homogéneo de viviendas repetidas sin fin, con un mínimo
grado de consolidación de sus entornos.
187
4.3. La casa propia como fenómeno socio-urbano
En Chile, a lo largo de la última mitad del siglo XX, se ha conformado una
creciente dinámica que tiende a dar acceso a todas las familias de una unidad habi-
tacional. Sin embargo, a partir del segundo período, el acceso a una unidad habita-
cional ha llegado a plantearse bajo la lógica de que la vivienda ya no es vista como un
derecho, sino como un “bien que se adquiere con esfuerzo y con el ahorro" (B
ravo
y M
artínez
, 1993):
Una de las razones claves que vendrán a sustentar este nuevo escenario es la
creación, implementación y evolución del concepto de subsidio habitacional. Propues-
to como un sistema de préstamo temporal financiado por parte del Estado, se plantea
la idea de un previo ahorro habitacional mínimo que se va pagando en el tiempo, con-
dicionando que la casa propia hoy sea vista como una posibilidad accesible, incluso
para familias de bajos recursos.
En este contexto, en Chile hoy existe el fenómeno de aspiración a la casa propia
como el principal fin de la mayoría de las familias del país. De acuerdo con esta lógica,
la vivienda ha pasado a ser un tema político, que exige a los diferentes gobiernos la
construcción de un mayor número de unidades habitacionales al año.
El “síndrome de la casa propia" es uno de los fenómenos más contradictorios en
Santiago respecto al tema del crecimiento urbano. Por una parte, es clara la urgente
necesidad de frenar el crecimiento extensivo de la ciudad; sin embargo, contradicto-
riamente, los gobiernos han estimulado el desarrollo de este “síndrome", al empeñarse
en entregar un mayor número de unidades habitacionales.
Si bien la posibilidad de acceder a la casa propia podría evaluarse como un
“síndrome" positivo –en tanto las políticas habitacionales lo permitiesen–, a nivel urba-
no, este hecho ha generado la necesidad de amplias superficies para su localización.
Esta situación, sumada al deseo de los habitantes de tener una casa bajo el modelo en
baja altura, que cuente con patio y antejardín, y la escasa presencia de planeamiento
urbano, ha contribuido a continuar la expansión.
4.4. El deterioro de las áreas residenciales de bajo costo
Basados en la lógica cuantitativa de la producción habitacional, en los casos de
vivienda social no solo hablamos de mínimas superficies, sino también de un deterioro
prematuro de sus entornos urbanos. Este hecho tiene directa relación, por una parte,
con la baja calidad de las viviendas edificadas, tanto como con el carácter inacabado
con el que son entregados los conjuntos residenciales. Esta situación se ha convertido
en un problema de significativa importancia principalmente a partir de la construcción
masiva de vivienda de bajo costo, que, sumada a la falta de planificación previa de las
nuevas áreas residenciales, ha determinado en muchos casos una mala localización,
una carencia extrema de equipamiento y un aislamiento respecto a la ciudad central.
Como consecuencia de la extrema racionalización económica por parte de
quienes construyen y de la exigencia de bajísimos estándares por parte de quienes
regulan su construcción, la mala calidad de la vivienda de bajo costo ha pasado a ser
aparentemente inevitable. Esto se debe a que, desde la perspectiva del constructor pri-
vado, la mínima normativa es acogida con exactitud, limitándose a ella a fin de buscar
maneras de reducir el costo final de la vivienda, tanto en su diseño y superficie, como
en la calidad de la construcción.
188
enero - diciembre de 2006
Para M. Ducci (2000): , esta situación ha condicionado un rápido deterioro de
los conjuntos residenciales de bajo costo, los cuales en muchos casos quedan en obra
gruesa, vulnerables a un prematuro menoscabo. A su vez, este mismo hecho es amplia-
do a la imagen general de la periferia que se va deteriorando en el tiempo, más aún en
Chile, donde el exceso de legalismo y respeto por las normas, característicos del país,
tiene en este caso un efecto negativo, ya que imposibilita la ampliación y el mejora-
miento las viviendas, proceso que se da espontánea y aceleradamente en otros países
de la región cuando los invasores se aseguran de no ser erradicados del terreno.
4.5. La parcela residencial como unidad mínimo de agregación
La formación estandarizada de la parcela residencial se debe a la aplicación del
Decreto con Fuerza de Ley DFL No. 2 de 1959, cuando se normaliza por primera vez
la construcción de la vivienda económica, estableciendo superficies parcelarias míni-
mas de 160m².
La aplicación del DFL No. 2 pasa a ser de significativa importancia, por cuanto
la manzana pasa a estructurarse a partir de la dimensión de la parcela, determinando la
formación de una manzana de carácter subdivisible y, por tanto, productiva. Este llega
a ser un hecho clave, ya que a partir de ese momento las nuevas urbanizaciones del
sector público tenderán hacia su homogenización, lo cual determina la variación de la
morfología del tejido urbano de acuerdo con sus cambios normativos.
Han habido modificaciones establecidas, posteriores a 1959 cuando las superfi-
cies prediales mínimas eran de 160m²; a partir de 1984, con la modificación del DFL
No. 2 se reduce la superficie por parcela a 120 m² para conjuntos sin edificación, a
100m² en caso de parcelaciones con edificación de una planta, y a 60m² para vivien-
das en dos niveles o más, esto a partir de la consideración, en el caso de las superficies
de 100 y 60m², de la necesidad de ser edificadas bajo el nuevo concepto de cons-
trucción simultánea, entendido como aquellas obras de edificación que se ejecutan
conjuntamente con la subdivisión y urbanización del suelo.
Este hecho, sin duda, ha pasado a condicionar las transformaciones morfológi-
cas de las nuevas áreas residenciales y ha generado una variación parcelaria que, como
consecuencia, también tendría efectos a nivel tipológico.
Figura 8. Disminución de la calidad urbano-habitacional de las nuevas áreas residenciales
de bajo costo
Fuente: Imagen Figura A: Internet. Figura B y C.: Elaboración propia
Fig. A
Fig. B
Fig. C
189
Antes del año 1984, aunque la parcela ha seguido manteniendo una figura pro-
funda, antes del año 1984 la figura parcelaría tiende a ser estrecha y exageradamente
profunda, mientras que posteriormente, en la década de los noventa, se observó un
cambio en sus proporciones con anchos que fluctúan entre los 6 y los 4,5m. y profun-
didades entre los 22m y 13m.
Esto se debe a que desde 1984, año en el que se permite una parcela de 60m²,
se ha generado una tendencia hacia la edificación en dos niveles. De acuerdo con esto,
a nivel tipológico, la vivienda adosada a dos aguas en 1 nivel pasa a construirse en 2
niveles, con lo cual dicha tipología para viviendas de bajo costo ha tendido a desapare-
cer. Por su parte, la tipología en hilera en dos niveles, aunque se ha seguido mantenien-
do para la vivienda de bajo costo, a partir de 1984 ha cambiado sus proporciones.
En consecuencia, a partir de la aplicación de este nuevo concepto, la transfor-
mación del tejido urbano desde el centro fundacional hasta la periferia determina un
claro hecho morfológico en el tejido urbano, donde se detecta una variación en las
densidades de la periferia residencial. Podemos ver cómo desde la primera periferia,
basada en la subdivisión de la manzana fundacional, con la aplicación del DFL No. 2
de 1959 pasa a 50viv/ha, y llega a presentar en el último cuarto de siglo una densidad
promedio de 69,5viv/ha.
Figura 9. Transformación del tejido urbano desde el centro fundacional hacia su periferia oeste
Fuente: El lote 9 x 18 en la encrucijada de hoy. Palmer y Vergara (1990):
Figura 10. Resultado morfotipológico del actual tejido residencial para la vivienda en baja altura
Fuente: Elaboración propia
Fig. A
Fig. B
190
enero - diciembre de 2006
Esto es significativo si consideramos que frente al aumento de la edificación re-
sidencial, paradójicamente se ha generado un fuerte aumento en áreas de circulación
en desmedro de las superficies parcelarias.
5. El carácter “urbano-rural" como imagen resultante de la periferia:
constantes comunes en el proceso de ocupación territorial de la
frontera urbana
Tanto el acelerado proceso de ocupación territorial experimentado en el último
cuarto de siglo, como la ausencia de una planificación global y la búsqueda de los
suelos más económicos por parte de quienes construyen han determinado que dentro
de los aspectos más relevantes en la formación urbana de la periferia santiaguina se
constate el proyecto residencial como pieza de transformación de áreas agrícolas en
urbanas.
Al considerar las comunas de la periferia como las nuevas receptoras de dichos
proyectos habitacionales, se pudo constatar cómo a partir de la década de los ochenta
comienza una nueva forma de urbanización a través de tejidos residenciales.
Aun que igu almente se h an seguido d es arrolland o “tejidos co mo pieza s
de a gr egación a la trama urba na exis tente" –como la forma d e crecimiento
urban o más comú n y, p odría mos decir, d e us o histórico– , a pa rtir d el segundo
período aparecen como f orma car acterís tica d e o cupación urban a “tejidos res i-
denciales como p iezas ais ladas dentro de la inmens idad de las á rea s a gr ícola s",
bajo la esperanza d e una f utura incorp oración y cons olidació n de s u territorio
colindan te.
Si bien con anterioridad ya se habían podido observar tejidos residenciales con
características de aislamiento, es a partir de este momento, y coincidiendo con el au-
mento de la construcción de vivienda masiva, que este fenómeno comienza a ser de
mayor recurrencia.
Morfológicamente esto se puede observar al nivel de la nuevas parcelaciones,
que han ido estimulando la suburbanización de tejidos agrícolas que rodean a Santiago,
principalmente como consecuencia de la formación de islas residenciales urbanas.
5.1. Procesos de ocupación fragmentados a través de tejidos resi-
denciales dispersos
Fragmentados y homogéneos, los tejidos de nueva morfología se presentan
como piezas de colonización insertas en la inmensidad del territorio a la espera del
acabado urbano de extensos paños que poco a poco van siendo incorporados a la
ciudad. Nuevas piezas residenciales aisladas “pendiendo" de algún trazado agrícola en
proceso de transformación caracterizan la nueva ocupación del territorio y configuran
una morfología urbana de doble trama.
Por una parte, el proyecto residencial rige su trazado por factores de carácter
económico respecto al valor del suelo urbano y a los lineamientos de las preexistencias
del territorio; y por otra, desarrolla una edificación y su subdivisión interior regida en
términos morfológicos por la optimización del uso del suelo y por la rígida aplicación
de la normativa habitacional, determinando así su carácter regular y ajustado al interior
de los primeros.
191
Podemos señalar entonces, que tanto el tipo de emplazamiento como la mor-
fología del trazado agrícola son hoy determinantes en la formación de la estructura del
proyecto residencial y condicionan su relación con el resto de la ciudad así como la
subdivisión interior de la unidad morfológica de tierra que lo contiene.
5.2. Procesos de acabado urbano desfasados
Como consecuencia de una ocupación fragmentada de la periferia, los nuevos
territorios presentan instancias desfasadas en los procesos de acabado urbano, lo que
es evidente desde el emplazamiento del tejido residencial, hasta la formación y con-
solidación de la estructura urbana que lo sostiene y que caracteriza el paisaje de la
periferia.
En este sentido, podremos advertir el reconocimiento de áreas exteriores e in-
teriores a la mancha urbana en proceso de urbanización, y constatar, por tanto, la for-
mación de áreas intermedias entre ambas. Dichas áreas se configuran como territorios
a la espera de concluir sus procesos de acabado urbano. A partir de este proceso, los
nuevos territorios urbanos van encontrando cierta consolidación posterior al confor-
mar el total de un área o sistema de tejidos, así que los vacíos urbanos se van comple-
tando progresivamente. Como consecuencia se estimula la formación de una posterior
estructura urbana, que se irá consolidando en el tiempo, en la medida en que la suma
de varios proyectos residenciales lo demande. De esta manera, la localización de las
nuevas áreas residenciales compuestas por agrupaciones aisladas en los bordes de la ciu-
dad viene a ser un tema de gran importancia, pues, rodeadas de grandes superficies agrí-
colas, dejan de ser atendidos por los servicios y equipamientos necesarios, y responden
mínimamente a aquellos exigidos de forma específica en la normativa. Resultado de esta
forma de colonización de áreas agrícolas es que hoy el paisaje de la periferia metropolita-
na ha configurado una nueva fisonomía urbana, con conjuntos que arquitectónicamente
tienen una imagen urbana, pero que sin embargo presentan un carácter incomunicado
del resto de la ciudad y desarrollan un lento proceso de consolidación.
5.3. Configuración de un trazado urbano segmentado
Como consecuencia del desarrollo de procesos de acabado urbano desfasados,
los nuevos territorios desarrollan morfológicamente trazados agrícolas segmentados,
privilegiando así la urbanización de aquellos tramos asociados a la existencia de un te-
jido residencial que dependen de él. Los trazados inacabados dejan entre sí tramos sin
urbanizar, dispuestos a su consolidación distanciada en el tiempo como consecuencia
de una nueva ocupación residencial que lo extienda o complete, bajo los lineamientos
instintivos de los trazados agrícolas preexistentes. Confirmando este hecho como cons-
tante común a las nuevas áreas de crecimiento, es importante valorar la que hemos
denominado “trama principal de extensión", definida por la investigación como aque-
llos ejes inacabados, en progresiva consolidación como futura estructura urbana, que
se abren paso a través del territorio agrícola; ejes que, en consecuencia, se proyectan
poco a poco por la planificación local como una “trama de conexión comunal", con
vistas a ser completados por los futuros proyectos residenciales como mínima expre-
sión de la planificación comunal.
5.4. Áreas residenciales con carácter fronterizo
Otra consecuencia de la ocupación dispersa de la periferia es que muchos de
los proyectos residenciales se ven enfrentados a áreas sin ocupación urbana o a terre-
nos que presentan ocupación agrícola. Los proyectos son emplazados como verdade-
ras islas rodeadas por parcelas agrícolas, lo que crea un contexto de aislamiento urbano
192
enero - diciembre de 2006
y un paisaje urbano inacabado, que genera en muchos casos el deterioro prematuro de
las áreas residenciales de bajo costo.
Dentro de las situaciones comunes, se observó, por una parte, la presencia de
calles interiores inconclusas, con media pavimentación a la espera de un nuevo proyec-
to habitacional. Por otra parte, se advirtieron áreas residenciales enfrentadas a terrenos
agrícolas, activos o sin ocupación, utilizadas en este último caso para vaciar escombros o
basuras, lo que transforma los límites del conjunto en sectores de alto riesgo. Consideran-
do que habitualmente la parcela que acoge el proyecto residencial desarrolla sus calles
estructurantes con una localización central, situando en su perímetro los patios interiores
de un grupo de viviendas, estos quedan enfrentados a áreas sin ocupación urbana a la es-
pera de un nuevo proyecto residencial. Nuevamente esta situación determina un peligro
para dichas viviendas, las cuales no presentan el control de sus espaldas.
Se puede advertir, entonces, que la existencia de proyectos aislados en un territorio
de futura ocupación residencial debe ser considerada como preexistencia en el diseño
de un área urbana, a través de la proyección de sus calles interiores, determinando así la
integración entre barrios.
6. Conclusiones
El análisis de Santiago de Chile como caso central de estudio nos ha permitido
verificar que la problemática en el ámbito residencial masivo de bajo costo se debe en
gran medida a la deficiente ocupación del suelo urbano.
En este sentido, se pueden determinar como factores claves del fenómeno el ace-
lerado proceso de ocupación territorial experimentado en el último cuarto de siglo; la au-
sencia de una planificación global, y la búsqueda de optimización de recursos por quienes
construyen. Esto nos permite sostener que la formación morfotipológica de la periferia
queda configurada a partir de dos escalas: una, a nivel urbano, entendiendo el proyecto re-
sidencial como pieza de transformación territorial; y otra, a nivel residencial, entendiendo
la vivienda como unidad base de repetición y pieza de configuración del espacio público,
que es resultado de la racionalización económica y del ajuste a la normativa.
Figura 11. Proceso de colonización y consolidación de la frontera urbana
Fuente: MINVU, Ortofotografía
Figura 12. Configuración de un trazado urbano
segmentado
Fuente: Elaboración propia con base en MINVU,
Ortofotografía
193
En una primera escala, de nivel urbano, se verifi-
ca el proyecto residencial como pieza de transformación
de áreas agrícolas en urbanas; podemos advertir cómo su
emplazamiento incide de manera relevante en la forma-
ción de la periferia, y se vislumbra una serie de situaciones
territoriales posibles de considerar en la configuración de
las nuevas áreas residenciales.
Una vez constatada la innegable importancia de
los trazados preexistentes en los procesos de ocupación
territorial y, por ende, en la proyectación residencial de
bajo costo, la primera y quizá más significativa conside-
ración hacia la formulación de una propuesta a nivel ur-
bano será entender y valorar la fuerza del territorio a la
hora de insertar una nueva pieza de crecimiento en áreas
periféricas de la ciudad. En este sentido, como respuesta
al imparable crecimiento experimentado por la ciudad, y
aceptando el modelo en baja altura como una tipología
habitacional esencialmente extensiva en relación a otras,
una propuesta en el nivel urbano deberá formularse bajo
la necesidad de reconsiderar en la planificación de nue-
vas áreas residenciales las leyes morfológicas del territorio,
derivadas de sus condicionantes funcionales, orográficas o
paisajísticas singulares.
Por otra parte, será de especial interés a la hora de
proyectar, advertir como característica morfológica deri-
vada de la actual forma de urbanización de la periferia el
reconocimiento de áreas en proceso de urbanización –ex-
teriores e interiores a la mancha urbana–, a través de una
ocupación fragmentada del territorio. El reconocimiento
de estas áreas permitirá rescatar aquellas constantes que
nos pudieran servir para apoyar los procesos de acabado
urbano tan necesarios frente a la urgencia de limitar el
crecimiento extensivo desarrollado por la ciudad, o para
realizar un mejor planteamiento de adecuada coloniza-
ción en el imparable proceso de extensión urbana.
Una vez constatada la pérdida de continuidad es-
pacial de la periferia, cabe valorar el aporte que la re-
consideración integral entre proyectos residenciales pue-
de llegar a significar en el espacio urbano resultante, que
generaría mayores contribuciones que sí son desarrollados
de manera interna. En este sentido, al evitar su desarrollo
como pieza autónoma, podremos pensar en la formación
de barrios integrales desde el punto de vista de las in-
fraestructuras, equipamientos y servicios, proyectando la
homogénea distribución de estos en el tiempo y en distin-
tas escalas. Indudablemente, lograr este objetivo se hará
posible en la medida que exista una previa planificación
urbana integral de implementación progresiva. Dicha pro-
gramación podrá contribuir a una mejor accesibilidad y
calidad de estos, e incluso, aportar en generar mayores
recursos a la propia vivienda.
Fig. A Fig. B
Fig. C Fig. D
Figura 13. Áreas residenciales con carácter fronterizo
Fuente: Elaboración propia
194
enero - diciembre de 2006
En una segunda escala, en el nivel residencial, una vez se ha constatado que los pro-
cesos de ocupación urbana fuera de cualquier planificación se rigen a través de la compra
y configuración de las subdivisiones agrícolas que presenta el territorio, podemos advertir
que las características morfológicas del proyecto residencial son resultado recíproco, por
una parte, de la figura de la propiedad agrícola y de los trazados que de ella resultan, y por
otra, de factores de carácter económico que condicionan su subdivisión tanto en relación
con el máximo uso del suelo como en relación con el mínimo costo de la edificación.
Como consecuencia del cambio normativo que ha permitido el uso de una par-
cela de menor superficie (60m²): se ha generado una tendencia a la edificación en dos
niveles. Desde una perspectiva, este hecho puede ser considerado positivo, en cuanto
denota una preocupación por el aumento en las densidades, y permite, en teoría, dis-
minuir la ocupación de suelo urbano, y con ello, controlar la expansión de la ciudad.
Sin embargo, este cambio no se ha visto reflejado en la calidad urbano-habitacional,
ya sea por el emplazamiento aislado que muchos de los nuevos proyectos presentan,
ya sea porque la disminución de las superficies parcelarias ha determinado el uso de
tipologías con mal funcionamiento interior y falta de posibilidades de crecimiento.
Una vez constatado el desmedro en cuanto a la calidad urbano-habitacional de la
vivienda en relación a su parcela, altamente condicionada por criterios de racionalización
económica, referidos al diseño de la propia vivienda de carácter masivo y bajo costo,
cabe hacer hincapié en la disminución parcelaria y en la falta de diversidad en el dise-
ño tipológico que considere las heterogéneas necesidades de sus habitantes.
7. Epílogo
Si nos referimos a la periferia como el contexto de acogida de los nuevos pro-
yectos residenciales masivos de bajo costo, debemos tener conciencia de que estamos
frente a un territorio de nuevas características urbanas. Hablamos de una periferia
configurada a partir de una nueva realidad urbana, que acoge, además de la residen-
cia masiva, nuevas funciones que hoy están determinando su estructura morfológica.
Se trata de la aparición de grandes artefactos de escala metropolitana, de la imple-
mentación de ejes viales especializados de conexión metropolitana o regional, de la
formación de nuevos espacios de intercambio intermodal, etc. En definitiva, hablamos
de la especialización funcional y morfológica de la ciudad, que a partir de una nueva
estructura urbana policentralizada, ha configurado la formación de nuevos centros ur-
banos en proceso de consolidación.
En dicho contexto, en los últimos años, podemos entender estos fenómenos
como una nueva etapa en la transformación de la ciudad, a partir de la cual el concep-
to de periferia, referido a su centro fundacional, tiende a desaparecer.
De acuerdo con esto, la periferia como el territorio de expansión de la ciudad,
se presenta hoy como un contexto en constante transformación, acogiendo nuevas y
diversas funciones urbanas. La implementación de estas nuevas funciones urbanas se
manifiesta en el territorio de la periferia como eventos de innovación y ruptura, en
desarrollo paralelo a la construcción masiva de vivienda. En tal sentido, tal como se ha
constatado en el caso de Santiago, estos nuevos procesos de transformación urbana
podrían estar demostrando una tendencia en la disminución de la escala geográfica
195
de la segregación social. La implementación de nuevas funciones urbanas que esta-
blecen áreas de servicio y equipamiento ha ido configurando una periferia apta para
la mezcla de clases sociales. Sin embargo, aunque esta nueva tendencia se puede ver
principalmente en los procesos de ocupación territorial de la periferia, la ausencia de
una planificación integral de las nuevas áreas metropolitanas muestran cada vez más
un carácter ciertamente opuesto.
A partir de esta nueva realidad urbana, el desafío de la ciudad partirá de la ne-
cesidad de realizar una transformación positiva del territorio, evitando la formación de
nuevas áreas urbanas morfológicamente fragmentadas, estandarizadas y socialmente
segregadas. De acuerdo con esto, se podrá reconducir, con base en una nueva re-
flexión, el camino hacia el origen de estas transformaciones en ciudades de crecimien-
to extendido, abriendo otras líneas de análisis no abordadas en el presente.
En consecuencia, esta nueva visión abre una ventana respecto a la urgente ne-
cesidad de considerar el proyecto residencial en relación a diversas externalidades. Ha-
blamos de la relación de accesibilidad de los nuevos proyectos residenciales con áreas
de equipamiento urbano; de la posibilidad de insertar áreas de educación y trabajo
cercanas a la residencia; de su relación de conectividad con el resto de la ciudad, ya
sea a través de la implementación de sistemas de transporte público integrales o de la
proyección de vías de especialización urbana, etc., todas ellas, funciones urbanas que
de una u otra forma requieren de la implementación o se relacionan con la localización
de nuevos elementos de gran escala en la periferia de las nuevas áreas residenciales.
Finalmente, si las presentes inquietudes abren el camino hacia la incorporación
y valoración de estas relaciones, habremos contribuido eficazmente a la formación de
entornos mixtos, en oposición a la fragmentada estandarización urbana y humana de
nuestras ciudades.
196
enero - diciembre de 2006
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